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两种贷款方式

等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，所以，如果选择了等额本息还款方式，就会觉得自己吃了很大的亏。

但真的是这样吗？

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用我们借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为我们不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。以下我们按照等额本季与等额本息分别分析：

等额本金

假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：

995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推

等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

等额本金每月还款数 = (剩余贷款额 / 还款月数) + (剩余贷款额 * 月利率)

等额本息

如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。

（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元。

以此类推

等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

计算公式：

(贷款本金*月利率*(1+月利率)^还款月数) / ((1+月利率)^还款月数-1)

(1000000*0.5125%*(1+0.5125%)^240) / ((1+0.5125%)^240-1)

最后一个月：17478.81 / 3.3931 = 5151.28

小结

通过上面的计算，我们可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。等额本金与等额本息相比，因为之前每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在我们有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。我们最终利息高，是因为我们每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚我们的利息。

所以，如果我们前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果我们前期资金紧张，我们可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金总还款利息少，但初期还款压力大；等额本息每个月还款金额相同，但是利息相对更多。

借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，我们比较倾向于等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。

建议选择等额本息的还款方式，首先，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。

关于提前还款

提前还款三类人

  • 传统保守

    钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

  • 不想要任何的负责

    觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了更好的睡眠质量，还是还了吧。

  • 这一类是高人

    还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，想必是有靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。

建议不用提前还款的类型

  • 公积金贷款

    商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资就已经平了，这么低的成本，应该偷着乐了。

  • 等额本金还款期限已经超过三分之一

    剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了，毕竟剩余的本金也不多了。

我们只要找到年利率大于6.15%的投资产品就可以了，相当于在用银行的钱挣钱。

现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。

小结

首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。我们借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款我们现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！